Actualizado en septiembre de 2026.
Si has buscado «plusvalía municipal Ferrol» es porque vas a vender o heredar. La plusvalía municipal en Ferrol y en Narón es uno de los gastos que más dudas genera al vender o heredar una vivienda. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), lo cobra el concello donde está el inmueble y, desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos formas de cálculo. En esta guía te explicamos cómo funciona en 2026, qué coeficientes están en vigor, qué tipos aplican Ferrol y Narón, qué plazos hay que cumplir y cuándo no se paga nada.
Qué es la plusvalía municipal y quién la paga
Es un impuesto local que grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo (no la construcción) de un inmueble urbano durante los años en que ha sido de su propietario. Se devenga cada vez que la propiedad cambia de manos:
- Compraventa: la paga el vendedor, salvo que se pacte otra cosa en el contrato.
- Herencia: la pagan los herederos que reciben el inmueble.
- Donación: la paga quien recibe el inmueble.
Para calcularla necesitas el valor catastral del suelo, que aparece desglosado en el recibo del IBI. Si no lo tienes a mano, en nuestra guía sobre el valor catastral de una vivienda te explicamos cómo consultarlo.
Método objetivo y método real: cómo se calcula la plusvalía municipal en Ferrol
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, el Real Decreto-ley 26/2021 reformó el impuesto y estableció dos métodos. El concello debe aplicar el que resulte más barato para el contribuyente, pero es este quien tiene que acreditar la ganancia real si quiere acogerse a ella.
Método objetivo
Se multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por un coeficiente que depende de los años completos que se ha tenido el inmueble. A esa base imponible se le aplica el tipo de gravamen del concello:
- Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según años.
- Cuota = base imponible × tipo de gravamen municipal (máximo legal del 30%).
Método real (estimación directa)
Se toma la ganancia real de la operación (precio de venta menos precio de compra, según las escrituras) y se le aplica la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral total. Es decir:
- Base imponible = (precio de transmisión − precio de adquisición) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total).
Este método suele salir a cuenta cuando la ganancia real ha sido pequeña o el inmueble se ha tenido pocos años.
Coeficientes vigentes en 2026
Los coeficientes máximos están en el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y se actualizan por ley estatal. Ojo con un detalle importante: el Gobierno aprobó una subida para 2026 mediante el Real Decreto-ley 16/2025, pero el Congreso no lo convalidó el 27 de enero de 2026 y esos nuevos coeficientes quedaron derogados. Los decretos que lo sustituyeron no los recuperaron, así que en 2026 siguen aplicándose los coeficientes aprobados para 2024 por el Real Decreto-ley 8/2023:
| Años de tenencia | Coeficiente | Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 11 años | 0,10 |
| 1 año | 0,15 | 12 años | 0,09 |
| 2 años | 0,14 | 13 años | 0,09 |
| 3 años | 0,14 | 14 años | 0,09 |
| 4 años | 0,16 | 15 años | 0,09 |
| 5 años | 0,18 | 16 años | 0,10 |
| 6 años | 0,19 | 17 años | 0,13 |
| 7 años | 0,20 | 18 años | 0,17 |
| 8 años | 0,19 | 19 años | 0,23 |
| 9 años | 0,15 | 20 años o más | 0,40 |
| 10 años | 0,12 |
Son coeficientes máximos: cada concello puede aprobar otros más bajos en su ordenanza. Si vendiste o heredaste entre finales de diciembre de 2025 y el 27 de enero de 2026 y te liquidaron con los coeficientes del decreto derogado, consulta con un asesor si procede reclamar la diferencia.
Plusvalía municipal Ferrol y Narón: tipo de gravamen de cada concello
Cada ayuntamiento fija su tipo en su ordenanza fiscal, con un tope legal del 30%:
- Narón: su Ordenanza fiscal n.º 5 establece un tipo del 30% y se remite a los coeficientes máximos vigentes del artículo 107.4. Prevé además una reducción del 50% de la cuota en herencias de la vivienda habitual a favor de cónyuge, descendientes o ascendientes, si se solicita en plazo.
- Ferrol: según los datos publicados de su ordenanza, aplica tipos escalonados según los años de tenencia, del 26% en los periodos más cortos al 20% en los más largos. En 2023 el pleno aprobó elevar al 95% la bonificación en herencias de la vivienda habitual a favor de familiares directos.
Antes de hacer números definitivos, confirma el tipo y las bonificaciones en la ordenanza fiscal vigente publicada en la sede electrónica de cada concello o preguntando en su departamento de gestión tributaria, porque las ordenanzas se revisan casi todos los años. Si el inmueble está en otro municipio de la comarca, como Fene o Mugardos, el tipo será el de ese concello.
Ejemplo ilustrativo de cálculo
Este es un ejemplo con cifras inventadas para entender la mecánica, no un caso real ni una simulación de tu vivienda. Supongamos un piso en Ferrol comprado hace 12 años completos por 90.000 € y vendido ahora por 120.000 €. Su valor catastral total es de 50.000 €, de los cuales 20.000 € corresponden al suelo (un 40%). Tomamos como tipo un 22%, que es el que corresponde a ese tramo de años según los datos publicados de Ferrol.
| Concepto | Método objetivo | Método real |
|---|---|---|
| Cálculo de la base | 20.000 € × 0,09 | (120.000 € − 90.000 €) × 40% |
| Base imponible | 1.800 € | 12.000 € |
| Cuota (22%) | 396 € | 2.640 € |
En este caso el método objetivo es mucho más favorable, así que se pagarían 396 €. Con el tipo del 30% de Narón, la misma base objetiva daría 540 €. Cuando la ganancia real es escasa, la comparación puede salir al revés.
Plazos para declarar y pagar
- Compraventas y donaciones: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita dentro de ese plazo.
Presentarlo fuera de plazo implica recargos. En una herencia conviene coordinar la plusvalía con el resto de trámites; lo contamos en vender un piso heredado en Ferrol.
Cuándo no se paga: exención si hay pérdida
Si vendes por menos de lo que te costó, no hay incremento de valor y la operación no está sujeta al impuesto. Para acreditarlo se comparan los valores de las escrituras de compra y de venta (o, en herencias y donaciones, el valor declarado en el impuesto correspondiente) y debes presentar la declaración igualmente, aportando esa documentación. Los gastos e impuestos de la operación no se suman a esa comparación.
La plusvalía municipal no es el único impuesto de la venta: también tributa la ganancia en el IRPF. Lo repasamos en qué impuestos se pagan al vender una casa.
Preguntas frecuentes
¿Puede el comprador pagar la plusvalía?
Se puede pactar en el contrato, pero frente al concello el obligado sigue siendo el vendedor. Si se acuerda que la asuma el comprador, conviene dejarlo por escrito y descontarlo del precio.
¿Qué pasa si he tenido el piso menos de un año?
Se aplica el coeficiente de menos de un año (0,15), prorrateado por los meses completos de tenencia.
¿Tengo que elegir yo el método?
El concello debe aplicar el más favorable, pero si quieres que se tenga en cuenta la ganancia real tienes que declararla y justificarla con las escrituras.
¿Dónde se presenta?
En el concello donde esté el inmueble: en Ferrol o en Narón, a través de su sede electrónica o en sus oficinas de gestión tributaria. Muchas notarías ayudan a tramitarlo.
Nota: esta información es orientativa y general, actualizada a septiembre de 2026. La normativa fiscal y las ordenanzas municipales cambian con frecuencia, así que conviene revisar cada caso concreto con un profesional (asesor fiscal, abogado o notaría) antes de firmar.
¿Vas a vender en Ferrol o Narón y quieres saber cuánto te quedará limpio? Pide una tasación gratuita y te ayudamos a estimar precio y gastos. Si prefieres, contacta con nosotros o llámanos al 651 60 80 60.
