Actualizado en septiembre de 2026.
Firmar las arras y ver que se acerca la fecha de la escritura sin que todo esté listo es más común de lo que parece: el banco no ha concedido la hipoteca, falta aceptar una herencia o no llega un certificado. La solución habitual es pactar una prórroga: lo que muchos buscan como «prórroga contrato de arras» no es más que un anexo firmado que amplía el plazo. Aquí te explicamos qué pasa si el plazo vence, cómo pactar la prórroga correctamente y qué riesgos asumen comprador y vendedor.
Qué pasa si vence el plazo del contrato de arras
El contrato de arras fija una fecha límite para firmar la escritura de compraventa. Si llega esa fecha y no se firma, lo que ocurre depende de lo que diga el contrato y de quién tenga la culpa del retraso:
- Si el retraso es imputable al comprador y las arras son penitenciales, el vendedor puede quedarse con la señal y dar la operación por terminada.
- Si es imputable al vendedor, el comprador puede exigir el doble de la cantidad entregada.
- Si nadie tiene la culpa (por ejemplo, un retraso del registro) o el contrato no aclara si el plazo es esencial, la situación queda en una zona gris que puede acabar en conflicto.
Por eso, cuando ambas partes quieren seguir adelante, lo prudente es no dejar pasar la fecha sin más y firmar una prórroga antes del vencimiento. Si necesitas repasar lo básico, consulta nuestra guía del contrato de arras.
Causas habituales para pedir una prórroga
- Hipoteca del comprador: tasación que se retrasa, aprobación del riesgo pendiente o un importe menor del esperado.
- Herencia pendiente: el vendedor aún no ha terminado la aceptación y adjudicación o la liquidación de impuestos. Lo explicamos en vender un piso heredado en Ferrol.
- Documentación: cancelación registral de una hipoteca antigua, discrepancias entre Catastro y Registro, certificado energético o deudas de comunidad.
- Venta encadenada: el comprador necesita vender antes su vivienda actual.
- Motivos personales o de agenda de alguna de las partes.
Prórroga contrato de arras: cómo hacerla por escrito
La forma correcta es un anexo al contrato original, firmado por todos los que firmaron las arras (compradores y vendedores, incluidos cónyuges o copropietarios) y antes de la fecha de vencimiento. Un acuerdo verbal o un mensaje de WhatsApp puede servir como prueba, pero genera dudas que un documento firmado evita. El anexo debería incluir:
- Identificación de las partes y referencia al contrato de arras original (fecha e inmueble).
- La nueva fecha límite para otorgar la escritura.
- El motivo de la prórroga, especialmente si depende de una condición (por ejemplo, la concesión de la hipoteca).
- La confirmación de que las arras entregadas siguen imputándose al precio y mantienen su naturaleza (penitenciales o confirmatorias).
- Qué pasa si en la nueva fecha tampoco se firma: si se devuelve la señal, si se pierde o si se puede volver a prorrogar.
- Si se entrega una cantidad adicional como compensación o se ajusta el precio.
- La declaración de que el resto del contrato sigue vigente en todo lo no modificado.
Ejemplo orientativo de cláusula de prórroga
Este texto es solo un ejemplo para que veas la estructura; no sustituye la revisión de un abogado ni sirve para cualquier caso.
«Las partes, de común acuerdo, prorrogan el plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa previsto en la cláusula [X] del contrato de arras de fecha [fecha], que queda fijado como fecha límite el [nueva fecha]. La prórroga se concede a solicitud de la parte compradora por encontrarse en tramitación su préstamo hipotecario. Las cantidades entregadas en concepto de arras mantienen su naturaleza de arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil y se imputarán al precio en el momento de la escritura. En todo lo no modificado por el presente anexo, el contrato de arras sigue plenamente vigente.»
Si la prórroga depende de la hipoteca, algunas partes añaden qué ocurre si el banco la deniega definitivamente: por ejemplo, la devolución de la señal al comprador si acredita la denegación por escrito antes de la nueva fecha. Es un punto que se negocia y que conviene redactar con precisión, porque es donde suelen surgir los conflictos. También es útil fijar quién convoca la firma en notaría y con cuántos días de antelación, para que nadie pueda alegar que no sabía cuándo se firmaba.
Guarda el anexo junto al contrato original y entrega una copia firmada a cada parte y, si intervienen, a la inmobiliaria y a la notaría que vaya a autorizar la escritura.
Arras penitenciales y confirmatorias: por qué importa en la prórroga
El artículo 1454 del Código Civil regula las arras penitenciales: cualquiera de las partes puede desistir, el comprador perdiendo lo entregado y el vendedor devolviéndolo duplicado. Son las más habituales en compraventas de vivienda, pero los tribunales exigen que se pacten de forma clara y expresa; si el contrato no lo deja claro, se suelen interpretar como confirmatorias.
| Tipo de arras | Qué permite | Efecto en la prórroga |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada | La prórroga amplía el plazo en que se puede desistir con esa penalización |
| Confirmatorias | Son un anticipo del precio; no permiten desistir libremente | El incumplidor puede ser obligado a cumplir o a indemnizar daños |
| Penales | La señal funciona como penalización por incumplimiento | Conviene dejar claro si la penalización se mantiene en la nueva fecha |
En la prórroga no cambies el tipo de arras sin querer. Una redacción poco cuidada puede convertir unas arras penitenciales en confirmatorias o al revés.
Riesgos de la prórroga para el comprador
- Perder la señal si vuelve a fallar la hipoteca y la prórroga no incluye una cláusula de devolución para ese caso.
- Aceptar más dinero a cuenta sin garantías, o cambios de precio que no se reflejan bien por escrito.
- Cargas nuevas en el inmueble durante el tiempo extra. Pide una nota simple actualizada antes de la escritura.
Riesgos de la prórroga para el vendedor
- Tener la vivienda bloqueada más tiempo sin poder aceptar otras ofertas.
- Prórrogas encadenadas sin fecha final clara que retrasan otras decisiones, como la compra de otra vivienda.
- Gastos que siguen corriendo: IBI, comunidad, suministros o la cuota de su propia hipoteca.
- Perder el derecho a quedarse la señal si la prórroga se redacta de forma que el retraso deja de ser imputable al comprador.
Para limitar riesgos, fija una sola prórroga con fecha concreta, vincúlala a hechos comprobables (por ejemplo, la aprobación del préstamo, que el comprador puede acreditar con documentos del banco; el Portal del Cliente Bancario del Banco de España explica las fases de una hipoteca) y pide que te la revise un abogado.
Preguntas frecuentes
¿La prórroga tiene que hacerse ante notario?
No. Basta un documento privado firmado por todas las partes. Lo importante es que quede por escrito y se firme antes del vencimiento.
¿Se puede prorrogar las arras más de una vez?
Sí, si ambas partes están de acuerdo. Pero cada nueva prórroga debe documentarse y conviene fijar un límite final.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere prorrogar?
No está obligado, salvo que el contrato lo prevea. Si el retraso es culpa del comprador y las arras son penitenciales, podría quedarse la señal al llegar la fecha.
¿Y si el plazo ya ha vencido?
Se puede firmar igualmente un acuerdo para continuar con la compraventa, pero conviene revisar primero con un abogado qué derechos ha adquirido cada parte con el vencimiento.
Nota: esta información es orientativa y general, actualizada a septiembre de 2026. La normativa fiscal y las ordenanzas municipales cambian con frecuencia, así que conviene revisar cada caso concreto con un profesional (asesor fiscal, abogado o notaría) antes de firmar.
¿Tienes unas arras a punto de vencer? Nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario pueden revisar tu contrato y redactar el anexo de prórroga. Escríbenos desde contacto o llama al 651 60 80 60.
