Nuda propiedad: qué es, cómo se calcula y cuándo conviene (Galicia)

Actualizado en septiembre de 2026.

La nuda propiedad permite vender una vivienda y seguir viviendo en ella de por vida. Es una fórmula cada vez más consultada en Ferrolterra por propietarios mayores que necesitan liquidez sin mudarse, por herederos que quieren entender qué reciben y por inversores que buscan comprar hoy con descuento un inmueble que disfrutarán más adelante. En esta guía te explicamos qué es, cómo se calcula su valor, qué impuestos intervienen en Galicia y cuándo tiene sentido.

Qué es la nuda propiedad y qué es el usufructo

El Código Civil define el usufructo en su artículo 467 como el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. Cuando el pleno dominio de una vivienda se divide, quedan dos derechos:

• Usufructo: el derecho a usar la vivienda (vivir en ella o alquilarla y cobrar la renta).
• Nuda propiedad: la titularidad de la vivienda sin el derecho a usarla mientras dure el usufructo. El nudo propietario es el dueño, pero no puede entrar a vivir ni alquilar.

El usufructo puede ser vitalicio (dura hasta el fallecimiento del usufructuario, que es lo habitual cuando una persona mayor vende la nuda propiedad de su casa) o temporal (por un número de años pactado). Al extinguirse, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio sin necesidad de ninguna compraventa nueva. Puedes consultar la regulación completa en el Código Civil (BOE), artículos 467 y siguientes.

Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad

A efectos fiscales, el valor se calcula con las reglas del artículo 26 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que también se utilizan en otros impuestos:

• Usufructo vitalicio: vale el 70% del valor total si el usufructuario tiene menos de 20 años, y se reduce un 1% por cada año más, con un mínimo del 10%. En la práctica, 89 menos la edad del usufructuario, entre el 10% y el 70%.
• Usufructo temporal: un 2% del valor total por cada año de duración, sin superar el 70%.
• Nuda propiedad: la diferencia entre el valor total del inmueble y el valor del usufructo.

Si un usufructo es a la vez vitalicio y temporal, se aplica la regla que atribuya menor valor a la nuda propiedad.

Ejemplo (cifras ilustrativas): una vecina de Narón de 75 años tiene un piso con un valor de 150.000 €. Su usufructo vitalicio vale el 14% (89 − 75), es decir, 21.000 €. La nuda propiedad vale fiscalmente el 86%: 129.000 €. Si el usufructo fuese temporal a 10 años, valdría el 20% (30.000 €) y la nuda propiedad, 120.000 €.

Precio de mercado: por qué no coincide con el valor fiscal

La tabla anterior sirve para liquidar impuestos, pero un inversor no suele pagar ese porcentaje. Para fijar el precio real se tienen en cuenta la esperanza de vida del usufructuario, la rentabilidad que el comprador deja de obtener durante esos años, el estado del inmueble y la demanda de la zona. Por eso, cuanto más joven es el vendedor, mayor es el descuento sobre el valor en pleno dominio, y a partir de edades avanzadas el precio se acerca más al de la vivienda libre.

No existe un porcentaje de mercado fijo: cada operación se negocia. El punto de partida siempre es conocer el valor actual del inmueble, algo que puedes pedirnos con una tasación gratuita en Ferrol y Narón.

Fiscalidad al vender la nuda propiedad en Galicia

Para el vendedor: IRPF y plusvalía municipal

Vender la nuda propiedad genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, calculada sobre la parte del valor de adquisición que corresponde a lo que se vende. Pero hay una exención muy relevante: según la Agencia Tributaria, la ganancia por transmitir la vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, y esta exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual con reserva del usufructo vitalicio. La vivienda debe cumplir los requisitos de vivienda habitual en el IRPF. Ojo: si el pleno dominio ya estaba dividido antes de la venta, la exención no se aplica.

Además, la venta puede generar el impuesto municipal de plusvalía (IIVTNU) si ha habido incremento de valor del suelo. Te lo detallamos en nuestra guía sobre qué impuestos se pagan al vender una casa.

Para el comprador: ITP

Quien compra la nuda propiedad de una vivienda usada paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En Galicia, la Axencia Tributaria de Galicia (ATRIGA) fija un tipo general del 8% para inmuebles, que se aplica sobre el valor atribuido a la nuda propiedad según las reglas anteriores. Cuando el usufructo se extinga, la consolidación del pleno dominio puede tributar por la parte de valor que no se liquidó al comprar, por lo que conviene tenerlo previsto desde el principio.

Quién paga el IBI, la comunidad y las reparaciones

• IBI: la Ley de Haciendas Locales establece que el sujeto pasivo es el titular del derecho de usufructo, antes que el propietario. Por tanto, lo paga el usufructuario.
• Reparaciones ordinarias: corren a cargo del usufructuario (art. 500 y 501 del Código Civil), igual que las cargas y contribuciones anuales.
• Reparaciones extraordinarias: corresponden al nudo propietario (art. 502), y las contribuciones que recaen directamente sobre el capital también son suyas (art. 504).
• Comunidad de propietarios: aplicando ese criterio, las cuotas ordinarias se suelen asignar al usufructuario y las derramas por obras extraordinarias al nudo propietario. Como la comunidad reclamará al propietario, es recomendable dejarlo pactado por escrito en la escritura.

Herencia y consolidación del pleno dominio

Cuando fallece el usufructuario vitalicio, el usufructo se extingue y el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio. Cómo tributa depende de cómo se adquirió la nuda propiedad:

• Si se compró: los herederos del vendedor no heredan esa vivienda, porque ya no era suya; heredarán el dinero de la venta que quede. El comprador consolida el dominio y, como se ha indicado, puede tener que liquidar ITP por la parte pendiente.
• Si se heredó o se recibió en donación: el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones establece que en la extinción del usufructo se exigirá el impuesto según el título de constitución, aplicando el tipo medio efectivo de cuando se dividió el dominio. En Galicia, los descendientes cuentan con una reducción de 1.000.000 € en sucesiones, por lo que en muchas familias esta liquidación sale a cero, aunque debe presentarse.

Si eres heredero y quieres vender una vivienda recibida, te puede interesar nuestra guía para vender un piso heredado en Ferrol.

Ventajas y riesgos de la nuda propiedad

Para el vendedor

• Ventajas: obtiene liquidez inmediata sin dejar su casa, deja de pagar derramas extraordinarias y, si es mayor de 65 y vende su vivienda habitual, puede no tributar por la ganancia en el IRPF.
• Riesgos: cobra menos que vendiendo en pleno dominio, la decisión es irreversible y reduce lo que recibirán sus herederos. Conviene hablarlo en familia antes de firmar.

Para el comprador inversor

• Ventajas: compra con descuento, no gestiona inquilinos ni paga IBI ni gastos ordinarios mientras dure el usufructo, y se beneficia de la revalorización del inmueble.
• Riesgos: no sabe cuándo podrá usar la vivienda, no obtiene rentas durante ese tiempo y el estado del inmueble al consolidar depende del cuidado del usufructuario.

Si lo que buscas es rentabilidad desde el primer mes, compara esta opción con las que analizamos en nuestra guía para invertir en vivienda en Ferrol.

Cómo vender la nuda propiedad con SC Inmobiliarias

1. Valoración: estudiamos el inmueble y te damos un valor de mercado realista en pleno dominio y una horquilla orientativa para la nuda propiedad.
2. Búsqueda de comprador: presentamos la vivienda a inversores interesados en este tipo de operación, con total discreción.
3. Revisión legal y fiscal: nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario revisan el contrato, el reparto de gastos y la fiscalidad antes de la notaría.
4. Firma: te acompañamos hasta la escritura y la inscripción en el Registro.

Si prefieres vender en pleno dominio y mudarte, también te ayudamos a vender tu piso o casa rápido.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar la vivienda si vendo la nuda propiedad?

Sí. Como usufructuario conservas el derecho a usar la vivienda, lo que incluye alquilarla y cobrar la renta mientras dure el usufructo.

¿Qué pasa si el usufructuario se va a una residencia?

El usufructo vitalicio no se pierde por dejar de vivir en la casa. Puede alquilarla o dejarla vacía, y sigue siendo responsable de los gastos ordinarios. Otra cosa es la exención del IRPF, que se analiza en el momento de la venta.

¿Puede el nudo propietario vender la vivienda?

Puede vender su nuda propiedad, y el nuevo comprador la adquiere con el usufructo vigente. Para vender el pleno dominio necesita que el usufructuario también firme.

¿Se puede vender la nuda propiedad con hipoteca pendiente?

Es posible, pero complica la operación: lo habitual es cancelar la hipoteca con el dinero de la venta en la misma firma. Conviene revisarlo antes con la entidad y con un abogado.

Nota: esta información es orientativa y está basada en la normativa vigente en septiembre de 2026. Cada caso tiene particularidades fiscales y familiares, por lo que te recomendamos asesoramiento profesional antes de firmar.

¿Estás pensando en vender la nuda propiedad de tu casa o en comprar una? Empieza por saber cuánto vale: solicita una tasación gratuita o contacta con nosotros en nuestra oficina de Ferrol (Cantón de Molíns 8-9) o en el 651 60 80 60.