Si estás pensando en comprar un piso te resultará útil saber que puedes comprar pisos embargados por alguna entidad bancaria. La mayoría de estos pisos embargados proceden de ejecuciones hipotecarias derivadas de hipotecas firmadas en época del boom inmobiliario de los años 2005 a 2008.
Pisos embargados por una entidad financiera: cuándo y cómo.
Las entidades bancarias inician el proceso de ejecución hipotecaria cuando el titular de la hipoteca deja de pagar las cuotas de su préstamo de forma reiterada. Por tanto, una de las consecuencias del inicio del proceso de ejecución hipotecaria es el embargo del piso, ya que éste constituye la garantía hipotecaria.
Sin embargo, el proceso de embargo de un piso no es algo automático, sino que la entidad bancaria debe seguir un procedimiento.
Proceso que sufren los inmuebles que tienen un embargo.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de Contratos de Crédito Hipotecario fija cuándo el banco puede dar por vencida la hipoteca, y la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la ejecución y la subasta. Un proceso que resumimos en:
- Impago de cuotas: para dar por vencido el préstamo, lo impagado debe equivaler al 3% del capital o a 12 cuotas mensuales (en la primera mitad del préstamo), o al 7% o 15 cuotas (en la segunda mitad).
- Requerimiento de pago al deudor, concediéndole al menos un mes para ponerse al día.
- Vencimiento anticipado del préstamo si el deudor no paga en ese plazo.
- Inicio del proceso judicial de ejecución hipotecaria.
- Registro de las cargas sobre el inmueble a través del Registro de la Propiedad.
- Convocatoria subastas pública.
- Celebración de la subasta. Si no hay pujas suficientes, la adjudicación sigue las reglas de los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, reformados por la Ley Orgánica 1/2025.
- Lanzamiento y desahucio del deudor hipotecario: Se informa al deudor de la necesidad de abandonar el inmueble de forma voluntaria y para el caso en que no lo haga se ejecutará el correspondiente desahucio.
Pisos embargados ¿Dónde comprarlos?
Si buscas comprar un piso embargado puedes hacerlo principalmente de dos formas:
1ª) Concurriendo a una subasta pública.
2ª) Comprando el piso de forma directa a alguna de las entidades que tienen en su poder este tipo de activos.
1ª)Comprar un piso embargado en una subasta pública.
En una subasta pública se puede vender cualquier inmueble que esté hipotecado o embargado y se reclame la deuda por vía judicial. Y si estás interesado en comprar un piso de estas características podrás hacerlo si cumples unos requisitos.
Para participar en una subasta pública tendrás que:
- Registrarte en Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado.
- Consultar las diferentes subastas disponibles.
- Seleccionar la subasta en la que estás interesado/a y realizar el depósito que indique el anuncio de la subasta (la Ley Orgánica 1/2025 lo elevó respecto al antiguo 5%).
- Si no ganas la subasta, se te devuelve el depósito, salvo que hayas pedido que se reserve por si el mejor postor no paga.
- Si ganas la subasta, tendrás 20 días para consignar el resto del precio (artículo 670 de la LEC tras la Ley Orgánica 1/2025); si no pagas, pierdes el depósito.
2ª) Comprar un piso embargado de forma directa.
Tal y como ya hemos comentado, se puede comprar un inmueble embargado de forma directa, es decir, comprárselo a la entidad privada o administración pública que tiene en su poder el inmueble. Por ejemplo:
-La Sareb (el conocido como banco malo), hoy controlada por el Estado a través del FROB, sigue vendiendo parte de los inmuebles que recibió de las cajas rescatadas.
-Muchos bancos venden sus inmuebles a través de servicers o inmobiliarias vinculadas (te lo contamos en nuestra guía de inmobiliarias de bancos).
-Existen fondos de inversión que han comprado paquetes de inmuebles y ahora los comercializan en unidades por separado o en conjunto, tanto a particulares como a inversores.
-Las administraciones públicas, como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social, también poseen inmuebles embargados que pueden ser adquiridos.
Nuestras recomendaciones por si estás pensando en comprar un inmueble con un embargo.
1ª) Debes asegurarte de que el embargo ha sido levantado por el juzgado o la Administración Pública y cancelado en el Registro de la Propiedad correspondiente. Ya que, de no ser así, el inmueble seguirá respondiendo de esa deuda aunque lo hayas comprado.
2ª) Debes de verificar que el inmueble no tenga cargas: facturas sin pagar, cuotas pendientes de la comunidad, etc.
3ª) Además, debes asumir el riesgo de encontrarte con un inmueble en mal estado, ya que en muchas ocasiones resulta imposible visitar el inmueble antes de la subasta.
4ª) Comprueba que el inmueble está vacío, esto es, que no tiene okupas.
Si quieres comprar o vender un inmueble en las zonas de Ferrol y A Coruñay quieres que te asesoremos con todos los trámites , no dudes en ponerte en contacto con SC Inmobiliarias.
Pisos embargados en Ferrol y comarca
Las subastas de los juzgados de Ferrol y del resto de la provincia se publican en el Portal de Subastas del BOE, donde puedes filtrar por provincia de A Coruña y por localidad. Antes de pujar, pide una nota simple para ver qué cargas son anteriores a la que se ejecuta (esas no se cancelan) y revisa las deudas de comunidad e IBI.
Si prefieres una compra con visita y sin sorpresas, en la comarca también salen a la venta pisos procedentes de bancos. Nuestros abogados inmobiliarios pueden revisar la documentación antes de que des ningún paso.
Preguntas frecuentes antes de comprar pisos embargados
¿Dónde puedo comprar pisos embargados?
En subastas públicas, a través del Portal de Subastas del BOE, o de forma directa a bancos, servicers, la Sareb, fondos de inversión o administraciones como la Agencia Tributaria y la Seguridad Social.
¿Qué necesito para pujar en una subasta del BOE?
Registrarte en el portal, elegir la subasta y consignar el depósito que indique el anuncio. Si no ganas, te lo devuelven; si ganas, tienes 20 días para pagar el resto del precio o perderás el depósito.
¿Qué riesgos tiene comprar pisos embargados?
Que el embargo no esté cancelado en el Registro, que existan cargas anteriores que no se cancelan, deudas de comunidad o IBI, que el piso esté en mal estado (a menudo no se puede visitar) o que esté ocupado.
¿Cómo compruebo las cargas de un piso embargado?
Pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad antes de pujar o firmar. Nuestros abogados inmobiliarios en Ferrol pueden revisarla contigo.
