Actualizado en septiembre de 2026.
Antes de poner precio a tu vivienda conviene tener claros los gastos de vender un piso. No es solo la comisión de la inmobiliaria: hay impuestos municipales y estatales, documentos obligatorios y, si queda hipoteca, costes para cancelarla. En esta guía repasamos qué paga el vendedor en 2026 en Ferrol y su comarca, cómo calcular cada partida y qué gastos corresponden al comprador.
Resumen: gastos de vender un piso en 2026
Esta tabla recoge las partidas más habituales. No todas se dan en todas las ventas: si no queda hipoteca pendiente o si vendes con pérdidas, algunas desaparecen. Lo que sí conviene es hacer la cuenta completa antes de publicar el anuncio, porque el precio de salida debería tener en cuenta lo que realmente te vas a quedar.
| Gasto | ¿Quién lo paga? | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | Valor catastral del suelo, años de tenencia y tipo del concello |
| IRPF por ganancia patrimonial | Vendedor | Del 19% al 30% sobre la ganancia (base del ahorro) |
| Cancelación de hipoteca | Vendedor | Posible comisión de reembolso anticipado más cancelación registral |
| Certificado de eficiencia energética | Vendedor | Honorarios del técnico; varían según vivienda |
| Honorarios de la inmobiliaria | Según lo pactado (normalmente vendedor) | Porcentaje del precio o cantidad fija, más IVA |
| IBI del año | Propietario a 1 de enero (se puede prorratear) | Recibo anual del concello |
| Notaría | Vendedor la escritura matriz; comprador las copias, salvo pacto | Arancel notarial |
| Registro de la Propiedad | Normalmente comprador | Arancel registral |
Plusvalía municipal
Es el impuesto que cobra el concello por el aumento de valor del suelo durante los años en que has sido propietario. Se puede calcular por el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente) o por el real (ganancia real × proporción del suelo), y se aplica el más barato. En 2026 siguen en vigor los coeficientes de 2024, porque la subida prevista para este año no se convalidó en el Congreso. Si vendes con pérdidas, no pagas, aunque debes presentar la declaración.
El plazo en una compraventa es de 30 días hábiles desde la escritura. Para calcularla necesitas el valor catastral del suelo, que aparece en el recibo del IBI; te explicamos cómo consultarlo en valor catastral de una vivienda.
IRPF: la ganancia patrimonial
La diferencia entre lo que cobras y lo que te costó la vivienda tributa en la declaración de la renta del año siguiente, en la base del ahorro. Para calcular esa ganancia:
- Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos e impuestos que has pagado por vender (plusvalía municipal, comisión de la inmobiliaria, certificado energético, notaría a tu cargo).
- Valor de adquisición: precio de compra más los gastos e impuestos de entonces (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las mejoras justificadas con factura.
Los tramos estatales y autonómicos combinados de la base del ahorro para 2026 son estos, según la Ley 35/2006 del IRPF en su redacción vigente:
| Ganancia (base del ahorro) | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Hay supuestos en los que la ganancia puede quedar exenta, total o parcialmente: reinvertir lo obtenido en una nueva vivienda habitual (en el plazo legal de dos años), vender la vivienda habitual siendo mayor de 65 años o la dación en pago en determinadas condiciones. Si compraste antes de 1995, pueden aplicarse los llamados coeficientes de abatimiento, con límites. Revisa tu caso en la sede de la Agencia Tributaria o con un asesor. Tienes más detalle en qué impuestos se pagan al vender una casa.
Cancelación de la hipoteca
Antes de nada, pide al banco un certificado de deuda pendiente con fecha aproximada de la firma: te dirá exactamente cuánto hay que pagar ese día, intereses incluidos. Si aún debes dinero al banco, lo normal es cancelar la deuda el mismo día de la firma con el dinero del comprador. Hay dos costes posibles:
- Comisión por reembolso anticipado. Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario fija unos máximos: en tipo variable, 0,25% del capital amortizado durante los tres primeros años o 0,15% durante los cinco primeros (según contrato); en tipo fijo, 2% los diez primeros años y 1,5% después. Revisa tu escritura, porque puede ser menor o no existir. El Portal del Cliente Bancario del Banco de España lo explica con detalle.
- Cancelación registral. Pagar la deuda no borra la hipoteca del Registro. Hace falta una escritura de cancelación y su inscripción, con costes de notaría, registro y, si se contrata, gestoría. Normalmente se firma a la vez que la venta.
Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para vender y debe estar disponible desde que la vivienda se anuncia, porque la etiqueta tiene que aparecer en la publicidad. Lo emite un técnico competente y se registra en la Xunta. El precio depende del tamaño y del tipo de vivienda. Te contamos cómo obtenerlo en nuestra página del certificado energético.
Honorarios de la inmobiliaria
Es la partida en la que más difieren unas ventas de otras, porque depende del servicio que contrates. En España no hay tarifas oficiales. De forma general, muchas agencias cobran un porcentaje del precio de venta, que en el mercado suele moverse aproximadamente entre el 3% y el 7% más IVA, y otras trabajan con una cantidad fija. Tampoco es lo mismo un encargo en exclusiva que uno abierto a varias agencias.
Lo que importa es qué incluye: valoración, reportaje fotográfico, difusión en portales, filtro de compradores, acompañamiento en arras y notaría o revisión legal. Pide siempre el encargo por escrito con el importe y los servicios. Si quieres saber cómo trabajamos, lo explicamos en vender tu piso con SC Inmobiliarias.
Otros gastos: IBI, comunidad, notaría y registro
- IBI: lo paga quien es propietario a 1 de enero. Es habitual pactar en el contrato que el comprador abone la parte proporcional del año desde la fecha de la escritura.
- Comunidad de propietarios: el notario te pedirá un certificado del administrador o del presidente de que estás al corriente de pago, o la exoneración expresa del comprador.
- Suministros: conviene leer contadores el día de la firma y cambiar la titularidad cuanto antes.
- Nota simple y documentación: tener una nota simple del Registro actualizada evita sorpresas con cargas que haya que levantar antes de firmar.
Notaría y registro: qué paga cada parte
El artículo 1455 del Código Civil establece que, salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor y los de la primera copia y posteriores a la venta, al comprador. En la práctica, la inscripción en el Registro la asume el comprador, que es a quien le interesa. Todo esto se puede pactar de otra forma en el contrato de arras. Si quieres ver el lado del comprador, consulta los gastos de compra de una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se va en gastos al vender un piso?
Depende mucho de la ganancia, de los años de tenencia, de si queda hipoteca y del concello. Lo más útil es calcularlo con tus escrituras y el recibo del IBI antes de fijar el precio.
¿Qué documentos necesito para calcular los gastos?
La escritura de compra (o de herencia), las facturas de la compra y de las reformas, el último recibo del IBI, la escritura del préstamo hipotecario y un certificado de deuda del banco.
¿El vendedor paga el ITP?
No. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en una vivienda de segunda mano lo paga el comprador.
¿Puedo descontar la comisión de la inmobiliaria en la renta?
Sí, como gasto inherente a la venta reduce el valor de transmisión y, por tanto, la ganancia, siempre que tengas la factura.
Nota: esta información es orientativa y general, actualizada a septiembre de 2026. La normativa fiscal y las ordenanzas municipales cambian con frecuencia, así que conviene revisar cada caso concreto con un profesional (asesor fiscal, abogado o notaría) antes de firmar.
¿Quieres saber cuánto te quedaría limpio de la venta? Solicita una tasación gratuita de tu vivienda en Ferrol o Narón y repasamos contigo precio y gastos. También puedes escribirnos desde contacto o llamar al 651 60 80 60.
