¿Has oído hablar alguna vez del contrato de arras? Si estás pensando en comprar o vender un bien inmueble, este tipo de contrato puede resultar de gran utilidad para asegurar que la transacción se llevará a cabo correctamente. En este artículo, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre el contrato de arras.
¿Qué es un contrato de arras en una compraventa de vivienda?
Un contrato de arras es un compromiso entre un comprador y un vendedor en el que se fijan las condiciones de una compraventa futura. En este contrato se establecen las condiciones que deben cumplirse para poder llevar a cabo la operación y se establece una cantidad de dinero que se entrega como señal.
Normalmente se firma un contrato de arras al inicio de la operación de compraventa de una vivienda. Esta firma sirve como garantía de que la operación se llevará a cabo, el comprador se compromete a comprar la vivienda y el vendedor se compromete a venderla. También sirve para establecer un plazo en el que el comprador debe realizar el pago restante y concluir la compra.
¿Por qué es tan importante el contrato de arras?
Es un documento legal (facultativo para las partes) que debe cumplirse para poder llevar a cabo la compraventa de una vivienda. Por lo tanto, es uno de los documentos más importantes en la compraventa de una vivienda. El contrato de arras asegura al comprador que el vendedor cumplirá con lo estipulado en el contrato, mientras que el vendedor se asegura de que el comprador le pague el precio indicado y en las condiciones pactadas.
Esta garantía (las arras) es especialmente importante si el comprador está financiando la compra con un préstamo hipotecario.
¿Es obligatorio?
No, el contrato de arras no es obligatorio para comprar una vivienda, pero es muy recomendable.
Es un pacto privado, pero muy importante. De forma que si se quiere llevar a cabo una compraventa de vivienda de forma segura, se recomienda firmar un contrato de arras.
¿Qué información debe contener un contrato de arras?
Normalmente contiene información sobre el precio de compra, el plazo para realizar el pago restante, el lugar o forma donde se efectuará la entrega del precio pactado, el momento de entrega de la posesión del inmueble, la cantidad de dinero entregada como señal (las arras), así como la forma de resolver cualquier conflicto surgido entre el comprador y el vendedor.
Además del contenido citado anteriormente, el contrato de arras también debe contener información sobre el estado actual de la vivienda, como si el vendedor posee la vivienda de forma legal o si hay alguna hipoteca o cargas sobre la misma. Esta información es esencial para el comprador, ya que le ofrece alguna garantía de que el vendedor es el legítimo dueño de la vivienda y no va comprar un inmueble con «problemas».
¿Por qué firmar unas arras antes de comprar una vivienda?
Firmar antes de comprar una vivienda es una manera muy segura de concluir una compraventa.
Sin un contrato de arras, ni vendedor ni comprador tienen garantías de que el comprador cumplirá con su parte del trato. Por lo tanto, una forma de asegurarse de que la otra parte cumplirá con lo pactado es firmar un contrato de arras, y, si la otra parte no cumple, ya se conocen de antemano las consecuencias legales del incumplimiento.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de compraventa?
Un contrato de arras y un contrato de compraventa en algún caso pueden parecer similares, pero no lo son.
La principal diferencia entre un contrato de arras y un contrato de compraventa es que el contrato de arras se firma al inicio de la compraventa de una vivienda, mientras que el contrato de compraventa se firma al final de la compraventa de una vivienda. El contrato de arras establece unas condiciones para que pueda concluirse la compra en las condiciones que las partes hayan pactado, mientras que el contrato de compraventa finaliza y culmina la compra.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
Existen diferentes tipos, que varían en función de las condiciones acordadas entre las partes:
Arras Penitenciales: permiten a cualquiera de las partes desistir de la compraventa (artículo 1454 del Código Civil). Si el comprador se echa para atrás, pierde la totalidad del dinero entregado como señal. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de la cantidad entregada como señal al comprador.
Arras confirmatorias: en este caso se trata de un anticipo del precio, si alguna de las partes incumple el contrato, la otra podrá exigir el cumplimiento o la resolución del contrato junto con una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. En este tipo de contrato, no se contempla la renuncia a la compraventa.
Arras penales: funcionan como una pena para quien incumple, pero no permiten desistir: la parte que cumple puede quedarse con la señal (o reclamarla duplicada) y, además, exigir que se firme la compraventa. El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato.
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¿Qué pasa si vence el contrato de arras?
Si vence sin que el comprador haya realizado el pago restante para concluir la compra, el vendedor puede optar por rescindir el contrato. Esto significa que el contrato de arras quedará anulado y el comprador no tendrá obligación de realizar el pago restante. Si el retraso es imputable al comprador, el vendedor podrá retener la señal según el tipo de arras pactado; si se debe al vendedor, será el comprador quien pueda reclamar.
Sin embargo, el vendedor también puede optar por prorrogar el contrato de arras. Esto significa que el contrato seguirá vigente y el comprador tendrá que realizar el pago restante para concluir la compra.
¿Se puede prorrogar?
Sí, el contrato de arras se puede prorrogar si el vendedor lo acepta. Esto significa que el contrato seguirá vigente y el comprador tendrá que realizar el pago restante para concluir la compra.
¿Qué ocurre cuando incumplen el contrato de arras (vendedor o comprador)?
Depende del tipo de arras que se hayan firmado, ya que las consecuencias no son las mismas cuando se incumplen habiendo firmado unas arras confirmatorias, unas penales o unas penitenciales.
¿Qué sucede si no me conceden la hipoteca después de haber firmado un contrato de arras?
Si el comprador no consigue la hipoteca y el contrato de arras no dice nada al respecto, lo normal es que el vendedor pueda retener la señal, porque la falta de financiación no suele liberar al comprador. Esto significa que el vendedor no tendrá que devolver la cantidad de dinero entregada como señal, aunque el comprador no haya conseguido la hipoteca.
Por esta razón, si eres comprador y vas a necesitar financiación hipotecaria no estaría mal que incluyas en el contrato de arras una cláusula que condicione las arras a la aprobación de la financiación por parte de la entidad bancaria.
Plazo para escriturar desde que se firma el contrato de arras
Una vez firmado, el plazo para escriturar suele ser de uno o dos meses. Este plazo puede variar en función de lo acordado entre las partes, aunque lo habitual es que se establezca un plazo razonable que permita a ambas partes cumplir con las obligaciones acordadas.
En caso de que el comprador o el vendedor no puedan cumplir con las condiciones acordadas dentro del plazo establecido, podrán solicitar una prórroga o renegociar las condiciones del contrato.
¿Cuánto dinero se da en el contrato de arras?
El importe de la señal o anticipo que se entrega puede variar en función del precio del bien inmueble y de las condiciones acordadas entre las partes. Lo habitual es que la cantidad entregada en concepto de señal o anticipo oscile entre el 5% y el 10% del precio de venta.
Es importante destacar que la señal entregada en el contrato de arras forma parte del precio de venta, es decir, que se descuenta del importe total a pagar. En caso de que la transacción se lleve a cabo correctamente, la señal entregada se considerará como parte del pago del precio.
¿Quién hace el contrato de arras?
Puede ser redactado por cualquiera de las partes o por un profesional del sector inmobiliario, como un agente inmobiliario o un abogado especializado en derecho inmobiliario. Es importante que el contrato esté redactado de forma clara y concisa, para evitar malentendidos o problemas en el futuro.
Contrato de arras en Ferrol: te lo revisamos
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No, pero es muy recomendable: fija el precio, los plazos y la señal, y deja claras las consecuencias si comprador o vendedor se echan atrás.
¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?
Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio de venta. Esa señal forma parte del precio y se descuenta al firmar la escritura.
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás con unas arras penitenciales?
Según el artículo 1454 del Código Civil, el comprador pierde la señal entregada y, si es el vendedor quien desiste, debe devolverla duplicada.
¿Qué pasa con las arras si el banco no me concede la hipoteca?
Si el contrato de arras no dice nada, normalmente el vendedor puede quedarse con la señal. Por eso conviene incluir una cláusula que condicione la operación a la aprobación de la hipoteca.
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