Si eres propietario de una casa y estás pensando en venderla, es importante que conozcas todos los impuestos y gastos adicionales involucrados en el proceso. En esta guía completa te explicaremos detalladamente qué impuestos se pagan al vender una casa a nivel estatal y municipal, así como otros costos asociados que debes tener en cuenta para evitar sorpresas desagradables. ¡Sigue leyendo para estar preparado!
Qué impuestos se pagan al vender una casa a nivel estatal
Al momento de vender una casa, es importante tener en cuenta qué impuestos se pagan al vender una casa a nivel estatal. En España, el impuesto estatal que paga el vendedor es el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), que grava la ganancia patrimonial obtenida con la venta. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), o el IVA y el AJD si la vivienda es nueva, lo paga el comprador, no el vendedor.
Si vendes un inmueble heredado o donado, la ganancia se calcula a partir del valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones o de Donaciones. Sin embargo, aún así se debe declarar a Hacienda para evitar posibles sanciones. Asimismo, si eres propietario de un bien inmueble en específico, debes considerar el pago anual del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
IRPF: impuesto sobre la ganancia patrimonial
Al vender una casa, el propietario debe tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos, impuestos y mejoras). Esa ganancia se integra en la base del ahorro, que en 2026 tributa por tramos del 19% al 30% (tienes la tabla al final de esta guía).
Al vender una casa, hay exenciones que pueden reducir o anular el IRPF a pagar.
Hay supuestos en los que la ganancia queda exenta de IRPF. Por ejemplo, si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, o si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual. La ganancia se declara en la declaración de la renta del año siguiente al de la venta.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): lo paga el comprador
En España no existe un «ISAI»: la compraventa tributa por ITP (vivienda usada) o por IVA más AJD (vivienda nueva), y lo paga el comprador. En Galicia el ITP general es del 8%, con tipos reducidos para vivienda habitual. Por ley, el obligado a pagarlo es el comprador, así que no reduce lo que recibes como vendedor.
Para calcular el ITP, se toma el mayor entre el precio de escritura y el valor de referencia del Catastro. En Galicia se liquida con el modelo 600 ante la Axencia Tributaria de Galicia (ATRIGA).
Si la propiedad es heredada, recuerda que antes de venderla hay que aceptar la herencia y liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia. Al momento de vender una casa es fundamental conocer todos los detalles relacionados con los impuestos a pagar para evitar problemas legales futuros.
Qué impuestos se pagan al vender una casa en Ferrol (a nivel municipal)
Al vender una casa, se deben tener en cuenta varios impuestos a nivel municipal. Uno de ellos es la plusvalía, que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos y su pago corresponde al vendedor. Además, está el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se paga anualmente por ser propietario de un inmueble en España.
Otro impuesto importante es la tasa de recogida de basuras, cuyo coste varía entre municipios pero debe ser pagada por el dueño del inmueble. Es importante conocer todos estos impuestos para evitar sorpresas desagradables al momento de vender una propiedad.
Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía)
La plusvalía es un impuesto que se debe pagar al vender una vivienda urbana y que grava el incremento del valor del terreno en el tiempo. La responsabilidad de su pago recae sobre el propietario vendedor, aunque puede ser asumida por ambas partes según lo acuerden. El cálculo parte del valor catastral del suelo, de los años que has tenido el inmueble (con coeficientes máximos fijados por ley; en 2026 siguen los de 2024, porque la subida del Real Decreto-ley 16/2025 no se convalidó) y del tipo de cada concello. También puedes pedir que se calcule sobre la ganancia real si sale más barato.
En algunos casos, los contribuyentes pueden solicitar una reducción o exención de este impuesto si pueden demostrar ciertas circunstancias especiales. Por ejemplo, si vendes por menos de lo que te costó no hay incremento de valor y no se paga (RDL 26/2021); también está exenta la dación en pago de la vivienda habitual. Es importante tener conocimiento sobre estos temas para poder hacer frente a todas las obligaciones fiscales cuando se está vendiendo una casa urbana.
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es un tributo que grava la propiedad de los mismos y afecta tanto a compradores como vendedores. El IBI lo debe quien es propietario el 1 de enero, así que el del año de la venta corresponde al vendedor, aunque es habitual pactar en la escritura un reparto proporcional.
El importe a pagar por IBI se calcula en base al valor catastral del inmueble, aplicando un tipo impositivo establecido por cada ayuntamiento. Es importante destacar que este impuesto debe ser abonado dentro de los plazos establecidos por cada administración local y, en caso contrario, pueden existir sanciones económicas o incluso embargos sobre el bien inmueble.
Tasa de recogida de basuras
La tasa de recogida de basuras es un impuesto que se cobra para financiar el servicio público de limpieza y gestión de residuos sólidos urbanos en cada municipio. Es una tasa (no un impuesto) que regula cada concello en su ordenanza, normalmente según el uso del inmueble (vivienda, local comercial); no se paga por vender, sino por ser titular. Su finalidad es asegurar la higiene y salubridad en los espacios urbanos y preservar el medio ambiente.
El importe a pagar por esta tasa varía según cada municipio y puede ser fijo o proporcional al consumo estimado por persona. Es importante tener en cuenta los plazos establecidos para su pago, así como cualquier incidencia relacionada con la facturación o domiciliación bancaria. Además, existen bonificaciones para familias numerosas o personas con discapacidad que cumplan ciertos requisitos establecidos por cada ayuntamiento.
Gastos adicionales
Al vender una casa, es importante tener en cuenta que existen algunos gastos adicionales aparte de los impuestos correspondientes. Uno de esos gastos son los honorarios por servicios notariales y registros de propiedad, que pueden variar dependiendo del valor del inmueble. Otro gasto adicional a considerar es la comisión de la inmobiliaria si se contrató sus servicios para vender la propiedad. Es recomendable informarse sobre estos costos antes de poner en venta una casa para evitar sorpresas desagradables al finalizar el proceso.
Gastos de notaría y registro de la propiedad
Honorarios del notario por la escritura pública: El notario es el encargado de realizar la escritura pública de compraventa y, por tanto, cobra una cantidad por sus servicios.
Tasas del Registro de la Propiedad por inscripción en el mismo: Para registrar la propiedad a nombre del nuevo propietario es necesario abonar una tasa al Registro de Propiedad.
Impuestos indirectos como el IVA o Actos Jurídicos Documentados: El ITP (vivienda usada) o el IVA y el AJD (vivienda nueva) los paga el comprador en todas las comunidades; en Galicia el ITP general es del 8%. Además, el vendedor, sea particular o empresa, deberá pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido coloquialmente como “plusvalía municipal”.
- Honorarios notariales
- Tasas registrales
- Impuestos indirectos
Comisión de la inmobiliaria
La Comisión de la inmobiliaria es un gasto importante al vender una casa. Antes de cerrar cualquier contrato, es crucial negociar las comisiones que se pagarán por el servicio prestado. Estas pueden variar según el tipo, tamaño y ubicación de la propiedad.
Aquí te dejamos algunos puntos importantes sobre las comisiones a considerar:
- La inmobiliaria suele cobrar un porcentaje sobre el precio final acordado con ellos.
- Es importante negociar estas comisiones antes de firmar cualquier contrato para evitar sorpresas desagradables.
Tramos del IRPF del ahorro en 2026 y ejemplo práctico
La ganancia por vender una vivienda tributa en la base del ahorro. Estos son los tipos (estatal + autonómico) aplicables en 2026 según la Ley 35/2006 del IRPF:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Ejemplo: compraste un piso en Ferrol por 100.000 € más 10.000 € de gastos e impuestos y lo vendes en 2026 por 160.000 €, con 5.000 € de gastos de venta. La ganancia es 155.000 − 110.000 = 45.000 €. IRPF: 6.000 × 19% + 39.000 × 21% = 9.330 €. A eso se suma la plusvalía municipal que liquide el concello.
Antes de fijar el precio, pide nuestra tasación gratuita y, si la operación tiene particularidades (herencia, reinversión, mayores de 65), consulta con nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario.
Preguntas frecuentes: qué impuestos se pagan al vender una casa
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
El vendedor paga el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal; además, el IBI del año de la venta, que se suele repartir en la escritura. El ITP (o el IVA y el AJD) lo paga el comprador.
¿Cuándo no se paga IRPF al vender una casa?
Cuando vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en dos años, o si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual.
¿Se paga plusvalía si vendo por menos de lo que compré?
No. Si no hay incremento de valor, no se paga la plusvalía municipal (RDL 26/2021). También puedes pedir que se calcule sobre la ganancia real si resulta más barato.
¿Cuánto IRPF pago por una ganancia de 45.000 €?
En 2026, 6.000 € al 19 % y 39.000 € al 21 %: 9.330 € en total, según la escala del ahorro de la Ley 35/2006 del IRPF.
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